【旧耐震と新耐震の違い】中古マンション購入で知っておくべき耐震性と住宅ローン控除の関係

中古マンション購入のお役立ち情報

そこで気になるのが、「旧耐震のマンションは危ないの？」「新耐震なら絶対に安心？」「住宅ローン控除は使える？」といった疑問ではないでしょうか。

特に築年数の古い中古マンションは、比較的購入価格を抑えられたり、希望するエリアで広い住戸を見つけられたりすることもあります。

しかし、価格だけを見て決めるのではなく、建物の耐震性や管理状態、修繕状況、住宅ローンや税制についても確認することが大切です。

今回は、旧耐震と新耐震の基本的な違いから、中古マンション購入時に確認したいポイント、住宅ローン控除との関係まで分かりやすくご紹介します。

そもそも「旧耐震」「新耐震」とは？

旧耐震・新耐震とは、建物を建てる際に適用される耐震基準の違いを表す言葉です。

大きな境目となるのが、1981年（昭和56年）6月1日です。

1981年5月31日までに適用されていた基準を一般的に「旧耐震基準」、1981年6月1日以降の建築確認から適用される基準を「新耐震基準」と呼びます。

旧耐震基準では、震度5強程度の地震に対して建物がほとんど損傷しないことを検証する考え方が中心でした。

新耐震基準では、それに加えて、震度6強から7程度の大きな地震でも建物が倒壊・崩壊しないことを検証する考え方が取り入れられています。

「1981年」と「1982年」が出てくるのはなぜ？

中古マンションについて調べていると、「新耐震は1981年6月から」と書かれている一方、住宅ローン控除では「1982年1月1日以後に新築」といった条件を目にすることがあります。

ここは混同しやすいポイントです。

1981年6月1日は、建築基準法上の新耐震基準が適用された時期の目安です。

一方、住宅ローン控除の中古住宅に関する耐震要件では、一定の場合に1982年（昭和57年）1月1日以後に新築された住宅であることが基準として使われます。

つまり、耐震基準そのものの境目と、住宅ローン控除の要件で使われる日付は同じではありません。

中古マンションを購入するときは、「新耐震かどうか」と「住宅ローン控除を利用できるか」を別々に確認することが大切です。

旧耐震マンション＝購入してはいけない？

「旧耐震」と聞くと、それだけで購入を避けた方がよいと考える方もいるかもしれません。

しかし、中古マンションは建築された時期だけで状態が決まるわけではありません。

建物によっては耐震診断を実施していたり、耐震改修工事を行っていたりする場合があります。

また、マンションでは日頃の管理や大規模修繕の実施状況も、長く安心して住むための重要なチェックポイントです。

反対に、新耐震基準のマンションであっても、築年数が経過している場合は、外壁、防水、給排水設備、エレベーターなどの修繕状況を確認する必要があります。

住宅ローン控除と耐震基準の関係

中古マンション購入で特に確認しておきたいのが、住宅ローン控除です。

住宅ローン控除は、一定の条件を満たして住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末の住宅ローン残高などをもとに所得税等の控除を受けられる制度です。

中古住宅の場合、耐震性に関する要件があります。

一定の中古住宅では、1982年（昭和57年）1月1日以後に新築された住宅であることが一つの基準となります。

ただし、それ以前に建てられた住宅だからといって、必ず住宅ローン控除を利用できないというわけではありません。

一定の耐震基準を満たしていることが耐震基準適合証明書などで証明されている住宅や、所定の手続きを行ったうえで耐震改修を実施し、基準への適合が証明された住宅などは、その他の要件を満たせば対象になる場合があります。

住宅ローンが組めるかどうかも確認しよう

住宅ローン控除とは別に、「そもそも希望する住宅ローンを利用できるか」という確認も必要です。

金融機関によっては、建物の築年数、耐震性、担保評価などを審査するため、古い中古マンションでは希望する借入額や返済期間にならないことがあります。

「物件を気に入ってから住宅ローンが難しいことが分かった」とならないよう、築年数が古いマンションを検討する場合は早めに金融機関へ相談しましょう。

新耐震なら絶対に安心というわけではない

新耐震基準を満たしていることは、中古マンション選びで重要な判断材料の一つです。

ただし、新耐震だからといって、将来の地震で建物がまったく損傷しないことを保証するものではありません。

また、1980年代や1990年代に建てられた新耐震マンションでも、すでに築30年・40年前後になっている物件があります。

耐震基準だけではなく、管理状態や修繕履歴まで含めて総合的に判断することが重要です。

中古マンション購入でチェックしたい7項目

大阪市港区で中古マンションを探すときも築年数だけで決めない

大阪市港区には、弁天町・朝潮橋・大阪港周辺を中心に、築年数や規模の異なるさまざまな中古マンションがあります。

希望する駅や予算によっては、築年数の経過したマンションが候補に入ることもあります。

その際、「古いからやめておこう」「新耐震だから大丈夫」と築年数だけで判断するのではなく、建物全体の管理状態や修繕計画、耐震性、毎月の管理費・修繕積立金まで確認することが大切です。

特に中古マンションは、同じ築年数でも管理状態によって印象が大きく異なります。

エントランスや廊下、ゴミ置き場、自転車置き場などの共用部分を見ると、日頃どのように管理されているかを確認する材料になります。

まとめ｜「旧耐震・新耐震」だけで物件の良し悪しを決めない