中古マンション購入のお役立ち情報

【中古マンション購入】修繕積立金とは？
値上がりする理由と購入前に確認したいポイント

中古マンションを購入すると毎月支払うことになる「修繕積立金」。何に使われるお金なのか、管理費との違いや値上がりする理由、購入前に確認しておきたい長期修繕計画まで分かりやすく解説します。

中古マンションの物件情報を見ていると、販売価格とは別に 「管理費 月額○○円」「修繕積立金 月額○○円」 と書かれているのを見たことはありませんか？

初めてマンションを購入する方からすると、 「住宅ローンとは別に毎月払うの？」 「管理費と修繕積立金は何が違う？」 「修繕積立金が安いマンションの方がお得なの？」 と疑問に感じることも多いと思います。

実は修繕積立金は、中古マンションを購入するときに非常に重要なチェックポイントのひとつです。

現在の金額だけではなく、マンションの長期修繕計画や積立状況、将来的な値上げ予定なども確認しておかないと、購入後に毎月の負担が増える可能性があります。

今回は、修繕積立金の基本から値上がりする理由、購入前に確認したいポイントまで、初めて中古マンションを購入する方にも分かりやすくご紹介します。

そもそも修繕積立金とは？

修繕積立金とは、マンションの建物や共用部分を将来修繕するために、区分所有者が毎月積み立てていくお金です。

マンションは年月が経つにつれて、外壁や屋上、廊下、給排水設備など、さまざまな部分に修繕が必要になります。

こうした大きな修繕にはまとまった費用が必要になるため、修繕が必要になってから急に集金するのではなく、あらかじめ少しずつ積み立てておくという考え方です。

「管理費」と「修繕積立金」は何が違う？

マンション購入時に混同しやすいのが「管理費」と「修繕積立金」です。

簡単にいうと、管理費はマンションを日常的に維持・管理するためのお金、修繕積立金は将来の大きな修繕に備えるためのお金です。

修繕積立金はなぜ値上がりすることがある？

「購入時は月8,000円だったのに、数年後に値上がりした」ということはマンションによってはあります。

修繕積立金は、一度決まった金額がずっと変わらないとは限りません。

建物が古くなるにつれて修繕する箇所が増えたり、工事費や資材費、人件費が変動したりすることで、将来必要になる修繕費が当初の想定を上回る場合があります。

また、もともと将来的な増額を前提として修繕積立金を設定しているマンションもあります。

理由① 建物が古くなるほど修繕が必要になる

築年数が経過すると、外壁、防水、配管、機械設備などの修繕や更新が必要になってきます。

そのため、将来必要になる工事費に対して積立金が不足すると判断された場合、金額が見直されることがあります。

理由② 工事費や資材価格などが変わる

長期修繕計画を作った時点と、実際に工事をする時点では、建築資材や人件費などが変わっていることがあります。

修繕費用の見込みが高くなれば、それに合わせて修繕積立金の見直しが必要になる場合があります。

理由③ 最初から段階的な値上げを予定している

マンションによっては、最初の修繕積立金を比較的低く設定し、数年ごとに段階的に金額を引き上げる計画になっている場合があります。

これを一般的に「段階増額積立方式」といいます。

一方、将来にわたって必要となる修繕費を考え、比較的均等に積み立てていく方法を「均等積立方式」といいます。

修繕積立金が安いマンションほどお得？

物件を比較するとき、修繕積立金が月5,000円の物件と月15,000円の物件があれば、月5,000円の方がお得に見えるかもしれません。

しかし、修繕積立金は「安ければ安いほど良い」というものではありません。

大切なのは、そのマンションで将来予定されている修繕に対して、必要なお金を計画的に準備できているかどうかです。

現在の積立額が低くても、将来大幅な増額が予定されている場合があります。

また、大きな修繕が必要になったときに積立金だけでは不足し、区分所有者から「一時金」を集めることが検討される場合もあります。

大規模修繕工事とは？

マンションでは、建物を長く維持するために計画的な修繕工事が行われます。

その中でも、足場を組んで外壁や防水などをまとめて修繕する大きな工事を「大規模修繕工事」と呼ぶことがあります。

大規模修繕は「必ず○年ごと」と一律に決まっているわけではありません。

建物の状態や工事内容、長期修繕計画などを踏まえて実施時期が検討されます。

そのため、中古マンション購入時には「築何年か」だけでなく、前回の大規模修繕がいつ行われたのか、次回はいつ頃予定されているのかを確認することも重要です。

「長期修繕計画」を確認しよう

中古マンションを購入するときに、ぜひ確認したい資料が「長期修繕計画」です。

長期修繕計画には、将来どのような修繕を行う予定なのか、その工事にどの程度の費用が必要になると見込んでいるのかなどが記載されています。

長期修繕計画を見ることで、今後の大規模修繕の予定や、修繕積立金が将来的に不足しそうかどうかを考える材料になります。

ただし、計画は将来の工事費を保証するものではありません。建物の状態や物価、工事内容などによって見直されることがあります。

修繕積立金の「残高」も確認した方がいい？

可能であれば、マンション全体でどの程度の修繕積立金が積み立てられているのかも確認したいポイントです。

ただし、残高だけを見て「多いから安心」「少ないから危険」と判断することはできません。

大規模修繕を実施した直後なら残高が減っていることもありますし、マンションの規模や今後予定している工事によって必要額も異なります。

現在の残高＋今後の修繕計画＋毎月の積立額を合わせて見ることがポイントです。

購入前に「値上げ予定」も確認しよう

現在の修繕積立金だけを見て住宅ローンの返済計画を立てるのは注意が必要です。

マンションによっては、すでに管理組合で増額が決まっていたり、長期修繕計画上で将来の増額が予定されていたりする場合があります。

例えば住宅ローンが月8万円、管理費と修繕積立金が合計2万円なら、毎月の住居費は少なくとも約10万円です。

将来、修繕積立金が5,000円増額されれば、同じ住宅ローンでも毎月の負担は約10万5,000円になります。

購入前には「現在いくらか」だけでなく、「今後変更される予定があるか」まで確認しておきましょう。

中古マンション購入前に確認したい7つのポイント

大阪市港区で中古マンションを探すときも「毎月の費用」をチェック

大阪市港区には、弁天町・朝潮橋・大阪港周辺などに、築年数や規模の異なるさまざまな中古マンションがあります。

中古マンションを比較するとき、まず販売価格に目が行きやすいですが、購入後の生活を考えるなら管理費や修繕積立金も重要です。

例えば、同じ2,000万円前後の物件でも、管理費と修繕積立金を合わせた毎月の負担が異なれば、長期間では大きな差になります。

駐車場を利用する場合は、さらに毎月の駐車場代が必要になることもあります。

そのため大阪市港区で中古マンションを探す場合も、物件価格だけでなく、住宅ローン・管理費・修繕積立金・駐車場代などを合わせて毎月いくら必要になるのかを確認しましょう。

まとめ｜修繕積立金は「安さ」ではなく計画を見る