相続した空き家を 売るべき？残すべき？
TOM不動産｜相続・空き家お役立ちコラム
【相続した空き家を売るべき？残すべき？】
後悔しないための判断ポイントを解説
維持費や管理の負担、将来の活用方法を整理し、
ご自身やご家族に合った選択を考えてみましょう。
親や親族から一戸建てやマンションを相続したものの、 「誰も住む予定がない」「売ったほうがよいのか分からない」 「思い出のある家なので手放しにくい」と悩んでいる方は少なくありません。
相続した空き家は、所有しているだけでも固定資産税や修繕費などが発生します。 また、建物を使用せずに長期間放置すると、劣化が進んで売却しにくくなる可能性もあります。
一方で、将来自分や家族が住む予定がある場合や、賃貸物件として活用できる場合は、 すぐに売却せず残しておくことも選択肢の一つです。
大切なのは、感情だけで決めるのではなく、維持費・建物の状態・相続人の意向・今後の活用予定を整理することです。
この記事で分かること
- 相続した空き家を放置するリスク
- 売却を検討したほうがよいケース
- 空き家を残してもよいケース
- 売却前に確認しておきたいこと
- 相続した空き家に関する税金や手続き
1．相続した空き家を放置するリスク
相続した家に誰も住まない場合でも、所有者には建物や土地を適切に管理する責任があります。 「特に使っていないから、そのまま置いておこう」と考えていると、思わぬ負担が発生することがあります。
税金・維持費がかかる
固定資産税のほか、火災保険料、庭木の手入れ、清掃費、修繕費などが継続的に発生します。
建物の劣化が進む
人が住まない家は換気や掃除が行われにくく、湿気や雨漏り、カビ、害虫などの問題が起こりやすくなります。
近隣トラブルにつながる
雑草や樹木の越境、外壁材の落下、害虫、悪臭などにより、近隣住民から苦情が入る場合があります。
防犯面の不安がある
郵便物がたまっている家や雑草が伸びた家は、空き家であることが分かりやすく、不法侵入などのリスクも高まります。
注意点：
管理状態が悪い空き家について自治体から勧告を受けた場合、土地に適用されていた固定資産税等の住宅用地特例から外れることがあります。
「空き家なら必ず税金が6倍になる」という意味ではありませんが、放置し続けることには注意が必要です。
2．売却を検討したほうがよいケース
次の項目に多く当てはまる場合は、空き家を残すよりも、早めに売却を検討したほうが負担を抑えられる可能性があります。
- ✓ 自分や家族が住む予定がない
- ✓ 空き家が遠方にあり、定期的な管理が難しい
- ✓ 固定資産税や修繕費の負担が大きい
- ✓ 建物が古く、今後さらに劣化する可能性がある
- ✓ 相続人が複数いて、不動産の分け方で困っている
- ✓ 賃貸活用しても十分な収益を見込めない
相続人が複数いる場合は売却すると分けやすい
一つの不動産を複数人で相続すると、売却や賃貸、リフォームを行う際に、 相続人同士で意見を合わせる必要があります。
不動産を売却して現金化すれば、相続人それぞれの取り分に応じて分けやすくなります。 ただし、売却価格や売却時期について意見が分かれることもあるため、早い段階で話し合うことが大切です。
3．空き家を残してもよいケース
空き家だからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。 今後の利用目的が明確で、維持・管理の負担にも対応できる場合は、残しておく選択も考えられます。
| 残す選択が向いているケース | 確認したいポイント |
|---|---|
| 将来自分や家族が住む | 入居する時期が具体的か、それまでの管理費用を負担できるか確認します。 |
| 賃貸物件として活用する | 家賃相場、修繕費、管理費、入居需要を調べ、収支を計算します。 |
| 建物の状態が良好 | 雨漏り、シロアリ、設備、耐震性などを専門家に確認してもらうと安心です。 |
| 立地や資産価値が高い | 将来の需要や周辺の売買事例を確認し、保有する価値があるか判断します。 |
賃貸活用には事前の収支計算が必要です。
家賃収入だけを見るのではなく、リフォーム費用、設備交換費、管理委託料、固定資産税、空室期間なども含めて判断しましょう。
4．売却する場合と残す場合を比較
| 比較項目 | 売却する | 残す・活用する |
|---|---|---|
| 維持管理 | 売却後は原則不要 | 定期的な管理が必要 |
| 固定資産税 | 売却後は原則不要 | 毎年負担する |
| 現金化 | できる | できない |
| 賃料収入 | 得られない | 賃貸できれば得られる |
| 将来の利用 | できない | 自宅・賃貸などに使える |
| 相続人との分配 | 現金で分けやすい | 共有状態になる場合がある |
5．売るか残すかを決める5つの判断ポイント
① 将来住む予定が具体的にあるか
「いつか住むかもしれない」という曖昧な予定だけで保有すると、利用しないまま維持費だけがかかる可能性があります。 誰が、いつ頃から住むのかを具体的に考えましょう。
② 年間の維持費はいくらか
固定資産税、保険料、管理費、交通費、草刈り、清掃、修繕費などを一年分で計算します。 数年間保有した場合の合計額も確認しておきましょう。
③ 建物の状態は良いか
雨漏りや傾き、シロアリ被害、給排水管の劣化などがある場合、将来大きな修繕費が必要になる可能性があります。
④ 売却価格はいくらになりそうか
売るかどうかを決める前に、不動産会社へ査定を依頼して現在の価格を把握しましょう。 査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
⑤ 相続人全員の意見がまとまっているか
複数人で相続している場合は、一人だけで売却を決められないことがあります。 売る・残す・賃貸するなど、それぞれの希望を早めに確認しておきましょう。
6．空き家を売却する前に確認したいこと
- 相続人が誰なのか確定しているか
- 遺言書や遺産分割協議書があるか
- 不動産の名義が被相続人のままになっていないか
- 土地の境界や越境に問題がないか
- 住宅ローンや抵当権が残っていないか
- 家財道具や残置物をどうするか
- 建物を残して売るか、解体して売るか
- 売却に利用できる税制の特例がないか
相続登記を早めに進める
相続した不動産を売却するためには、原則として不動産の名義を相続人へ変更する相続登記が必要です。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されており、 不動産を相続したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。 過去に相続したまま名義変更をしていない不動産も対象となる場合があるため、早めに確認しましょう。
※相続登記や遺産分割に関する具体的な手続きは、司法書士や弁護士などの専門家へご相談ください。
7．空き家売却で利用できる可能性がある特例
相続した空き家を売却した場合、一定の条件を満たすと、 譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例を利用できる可能性があります。
ただし、建物の建築時期、亡くなった方の居住状況、売却時期、売却価格、 耐震基準、相続人の人数など、複数の要件があります。
空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす相続空き家を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。 相続人が3人以上の場合など、控除上限が異なるケースがあります。
※税制は個別の状況により適用の可否が異なります。売却前に税務署や税理士へご確認ください。
8．古い空き家でも売却できる？
築年数が古い空き家や、室内に荷物が残っている家でも、売却できる可能性はあります。 建物の状態や土地の立地に合わせて、適切な売却方法を選ぶことが大切です。
中古住宅として売る
建物をそのまま利用できる状態であれば、中古一戸建てとして販売します。
古家付き土地として売る
建物の価値をあまり見込まず、土地を中心として販売する方法です。
不動産会社へ買取を相談する
仲介より価格が低くなる傾向はありますが、早めに現金化したい場合などに向いています。
解体して更地にしたほうが売りやすい場合もありますが、必ずしも先に解体する必要はありません。 解体費用や税金、再建築の可否などを確認してから判断しましょう。
9．相続した空き家に関するよくある質問
まとめ｜住む予定がなければ早めに現状を確認しましょう
相続した空き家を売るべきか残すべきかは、建物の状態や立地、維持費、 将来の利用予定、相続人の意向によって異なります。
将来自分や家族が住む予定があり、適切に管理できるのであれば、残して活用する選択も考えられます。 一方、誰も利用する予定がなく、管理や税金の負担が続いている場合は、早めに売却を検討することで負担を減らせる可能性があります。
まずは現在の売却価格や建物の状態を把握し、売る場合と残す場合のメリット・デメリットを比較することから始めましょう。
大阪市港区・周辺エリアの不動産売却
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