【空き家問題】放置すると固定資産税6倍に？空き家を所有し続けるリスクと賢い活用法
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【空き家問題】放置すると固定資産税6倍に？
空き家を所有し続けるリスクと賢い活用法
相続した実家や使っていない住宅を放置していませんか？空き家の税金や管理リスク、売却・賃貸・活用方法を分かりやすく解説します。
親から実家を相続したものの住む予定がない、転勤や施設への入所によって自宅を使わなくなったなど、さまざまな理由で空き家を所有するケースがあります。
「すぐに使う予定はないけれど、いつか家族が住むかもしれない」「売却するかどうか決められない」と考え、空き家のまま所有し続けている方も少なくありません。
しかし、誰も住んでいない住宅は、想像以上に早く劣化します。雨漏りやカビ、害虫の発生、不法侵入、庭木の越境などが起こると、修繕費や管理費だけでなく、近隣トラブルや損害賠償につながる可能性もあります。
さらに、管理状態が悪い空き家は、市区町村から 「管理不全空家」や 「特定空家」 と判断され、勧告を受けると土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性があります。
この記事では、空き家を放置した場合に考えられるリスクや「固定資産税が6倍になる」といわれる理由、売却・賃貸・管理などの活用方法について詳しく解説します。
この記事で分かること
空き家を放置すると固定資産税が6倍になる？
「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」という言葉を聞いたことがある方も多いかもしれません。
ただし、空き家になった瞬間に固定資産税が自動的に6倍になるわけではありません。
住宅が建っている土地には、通常「住宅用地特例」という固定資産税の軽減措置が適用されています。一般的な小規模住宅用地では、住宅1戸につき200㎡までの部分について、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されます。
しかし、適切に管理されていない空き家が、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。
「6倍」といわれる理由
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が本来の6分の1に軽減されています。 その特例が外れると、課税標準が元の水準に戻るため「最大6倍」と説明されることがあります。 ただし、実際の税額は土地の評価額や負担調整措置、都市計画税などによって異なり、単純に納税額が必ず6倍になるわけではありません。
空き家を所有しているだけで直ちに特例が解除されるわけではありませんが、管理をせずに放置していると、行政から指導や勧告を受ける可能性が高くなります。
「管理不全空家」と「特定空家」の違い
管理不全空家
適切な管理が行われておらず、このまま放置すれば将来的に特定空家になるおそれがある状態の空き家です。屋根や外壁の一部が破損している、庭木が伸びているなど、管理不足が確認される住宅が対象になる可能性があります。
特定空家
倒壊の危険がある、衛生上有害な状態にある、景観を著しく損なっている、周辺の生活環境に悪影響を及ぼしているなど、放置することが不適切と判断された空き家です。
2023年12月に施行された改正空家法により、特定空家になる前の段階である「管理不全空家」も、市区町村による指導や勧告の対象になりました。
指導を受けても改善せず、勧告を受けた場合には、固定資産税などの住宅用地特例から除外される可能性があります。
空き家を所有し続ける7つのリスク
1．固定資産税や維持費がかかる
誰も住んでいなくても固定資産税や都市計画税はかかります。火災保険、管理費、修繕費、庭木の手入れなどの費用も必要です。
2．建物の劣化が早く進む
窓を閉めたまま換気されない住宅は、湿気や結露がたまりやすく、カビや木材の腐食、設備の故障が起こりやすくなります。
3．雨漏りや倒壊の危険がある
屋根や外壁の破損に気づかず放置すると、雨漏りから柱や梁が腐食し、台風や地震の際に部材が落下する危険があります。
4．害虫や害獣が発生する
ネズミ、ハチ、ゴキブリ、野良猫などが住み着き、悪臭や衛生上の問題が発生する場合があります。
5．不法侵入や犯罪のリスク
長期間人の出入りがないことが分かると、不法侵入、放火、不法投棄などの対象になる可能性があります。
6．近隣トラブルにつながる
雑草や庭木が隣地や道路にはみ出す、ゴミが放置される、屋根材が飛ぶなど、周囲の住民へ迷惑をかけることがあります。
7．資産価値が下がる
建物の劣化が進むほど売却や賃貸が難しくなります。修繕費や解体費が増え、手元に残る金額が少なくなる可能性があります。
空き家で事故が起きると所有者の責任になる？
空き家の屋根材や外壁が落下して人や車に損害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性があります。
「遠方に住んでいて状態を知らなかった」「相続しただけで使っていない」といった事情があっても、所有者として適切に管理する必要があります。
特に台風の接近前や大雨のあと、地震のあとなどは、屋根・外壁・塀・窓ガラス・庭木などに異常がないか確認することが重要です。
空き家を放置しないための賢い活用法
空き家を所有している場合は、「残す」「貸す」「売る」「解体する」など、今後の方向性を早めに検討することが大切です。
1．売却する
今後使う予定がない場合は、建物の状態が悪くなる前に売却する方法があります。中古住宅としての売却だけでなく、古家付き土地や更地として販売する方法もあります。
2．賃貸物件として貸す
建物の状態や立地が良ければ、リフォーム後に戸建て賃貸として活用できる場合があります。家賃収入を得ながら建物を維持できる点がメリットです。
3．リフォームして活用する
自宅、事務所、店舗、民泊、シェアハウスなどに改修する選択肢があります。ただし、用途地域や管理規約、消防・建築関係の条件確認が必要です。
4．解体して土地を活用する
建物の劣化が激しい場合は、解体して駐車場や貸地として活用したり、更地として売却したりする方法があります。
5．定期的に管理する
将来的に自分や家族が利用する予定がある場合は、定期的な換気、通水、清掃、郵便物の回収、庭木の剪定などを行いましょう。
6．空き家バンクを利用する
自治体や地域団体が運営する空き家バンクへ登録し、購入や賃借を希望する方を探す方法もあります。対象地域や登録条件は自治体ごとに異なります。
売却・賃貸・保有のどれを選べばいい？
| 選択肢 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|
| 売却 | 今後使う予定がなく、管理負担をなくしたい | 査定価格や売却費用を確認する |
| 賃貸 | 建物の状態が良く、賃貸需要が見込める | 修繕費や入居者対応が必要 |
| 保有・管理 | 将来自分や家族が使う具体的な予定がある | 定期的な点検と管理費用が必要 |
| 解体・土地活用 | 建物の劣化が激しく、修繕が難しい | 解体費や解体後の税負担を確認する |
空き家を相続したら確認したいこと
- ☑ 建物と土地の名義を確認する
- ☑ 相続登記が完了しているか確認する
- ☑ 固定資産税の納税通知書を確認する
- ☑ 雨漏りや外壁、屋根の状態を確認する
- ☑ 家財道具や残置物の量を確認する
- ☑ 売却した場合の査定価格を確認する
- ☑ 家族や相続人同士で今後の方針を話し合う
空き家に関するよくある質問
Q．誰も住んでいなくても固定資産税はかかりますか？
はい。空き家であっても、土地や建物を所有している限り、原則として固定資産税がかかります。
Q．空き家になっただけで税金が6倍になりますか？
空き家になっただけで直ちに6倍になるわけではありません。管理不全空家や特定空家として勧告を受け、住宅用地特例が外れた場合に、税負担が大きく増える可能性があります。
Q．古い家でも売却できますか？
建物が古くても、古家付き土地として売却できる場合があります。建物を残したまま売るか、解体して更地にするかは、立地や解体費、土地の需要を踏まえて判断します。
Q．売却するか賃貸にするか決められません
査定価格、想定家賃、修繕費、管理費、将来の利用予定を比較して判断することが大切です。不動産会社に両方の活用方法を相談してみましょう。
まとめ｜空き家は放置せず、早めに方向性を決めよう
空き家を所有していると、固定資産税だけでなく、建物の修繕費、庭木の手入れ、火災保険など、さまざまな維持費がかかります。
管理をせずに放置すると、建物の劣化、不法侵入、害虫の発生、近隣トラブルなどのリスクが高まり、市区町村から管理不全空家や特定空家として指導を受ける可能性があります。
勧告を受けると、土地に適用されている住宅用地特例が外れ、固定資産税の負担が大きく増える場合があります。
今後使う予定がない空き家は、状態が悪くなる前に売却や賃貸、土地活用などを検討することが大切です。
「売却した方がよいのか」「賃貸として活用できるのか」「建物を残したまま売れるのか」と迷っている場合は、まず不動産会社へ相談し、現在の価値や利用方法を確認してみましょう。
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